Chinaseite.de Forum

Kleine Frage an die Runde.

Meine Schwiegereltern sind in China gerade dabei ihre ältere "Zweit"-Wohnung zu verkaufen.
Diese ist aus den 70er und ca. 50 qm groß.
Vor 18 Jahren wurde diese Wohnung privatisiert und sie konnten sie für etwa 1200€ kaufen.
Jetzt werden sie die Wohnung für 30000€ verkaufen, vor 3 Jahren hätten sie vielleicht sogar 35000€ bekommen. Von 1200€ auf 30000€ ist eine Verfünfundzwanzigung.
Es kommt noch besser. Derzeit ist die Wohnung für eine Jahreskaltmiete von nur 600€ vermietet.
Diese relativ marode Bude wird zum 50-fachen der Jahreskaltmiete verkauft, durchschnittlich seien lt. Internet in Deutschland 23 Jahreskaltmieten in Top-Lagen auch 40.

Die Wohnung liege in einem "guten" Stadtteil von Anshan, also keineswegs eine "Boom-Town".

Welche Preissteigerungsgeschichten kennt ihr?
Und gibt es auch Fälle von 80 oder gar 100 Jahreskaltmieten als Kaufpreis?

Bedenkst Du auch die Inflation? Der Kaufpreis war damals eine Menge Geld in China. Mit dem Verkaufspreis kommt man heute nicht mehr weit in China.

Inflationsbereinigt haben die Schwiegereltern urspruenglich eher um die 3400€ bezahlt, was das ganze schon auf den Faktor 8 reduziert. Dann musst du noch beachten, dass die Privatisierung vermutlich nicht zum Marktpreis erfolgt ist, da es damals noch gar keinen richtigen Wohnungsmarkt gab. Nehmen wir an die Wohnung wurde zur Haelfte des Marktpreises verkauft, dann bleibt der Faktor 4. Wie du schon selber schreibst, wird die Wohnung momentan fuer 50 Jahresmieten gehandelt, wobei 25 wohl eher normal waeren. Daraus koennen wir folgern, dass die Wohnung eventuell um den Faktor 2 ueberbewertet scheint. Es bleibt also eine Verdopplung des Werts der Immobile innerhalb von 18 Jahren. Das ist immer noch eine sehr gute Wertsteigerung, aber gar nicht so ueberirdisch, wie es urspruenglich klingt.

Nichtsdestotrotz haben deine Schwiegereltern natuerlich damals einen Klasse Deal bekommen und profitieren nun beim Verkauf noch zusaetzlich von der momentanen Immobiliengeilheit.

Als realistischen Anhaltspunkt: Ich habe im Herbst 2001 in Shanghai 215 qm fuer rund 800000 RMB gekauft. Verkauft ein paar Jahre spaeter fuer 2 mio. Dann woanders fuer 960000 gekauft und 2009 fuer 2.4 mio verkauft. Dann in Hong Kong gekauft wo sich der Wert bis heute verdreifacht hat. Also auch x12 in 14 Jahren.

hktraveller hat geschrieben:Als realistischen Anhaltspunkt: Ich habe im Herbst 2001 in Shanghai 215 qm fuer rund 800000 RMB gekauft. Verkauft ein paar Jahre spaeter fuer 2 mio. Dann woanders fuer 960000 gekauft und 2009 fuer 2.4 mio verkauft. Dann in Hong Kong gekauft wo sich der Wert bis heute verdreifacht hat. Also auch x12 in 14 Jahren.

2,4 Mio RMB, also 330000€. Stattlich! Welche Miete zahlt man für so eine "Bude" und sind deine qm Angaben die deutschen oder die chinesischen, als mit Treppenhaus Aufzug etc. oder nur die echte Fläche innerhalb deiner eigenen 4 Wände?

Das sind Chinesische qm, die Wohnung fuer 960000 hatte brutto 150 und netto ca. 120, also noch relativ gut. Ich hab das verkauft weil wir die gleiche Wohnung ein paar Stockwerke hoeher (Lage an der Ubahn Station Lianhua Lu) fuer 4500 mieten konnten (Das ist in 6 Jahren auf 5600 hoch gegangen und wird jetzt neu an jemand anderen vermietet fuer 7700) und die Rendite ein absoluter Witz ist. Hab damals eine Blase vermutet, die aber bisher nicht eingetreten ist.

Aber auch in Hong Kong sind derzeit nicht mehr als 2,5-3% vom Kaufpreis an Mietrendite drin. Natuerlich sind das jetzt 7,5-9% vom urspruenglichen Kaufpreis da der Wert verdreifacht ist.

hktraveller hat geschrieben:Als realistischen Anhaltspunkt: Ich habe im Herbst 2001 in Shanghai 215 qm fuer rund 800000 RMB gekauft. Verkauft ein paar Jahre spaeter fuer 2 mio. Dann woanders fuer 960000 gekauft und 2009 fuer 2.4 mio verkauft. Dann in Hong Kong gekauft wo sich der Wert bis heute verdreifacht hat. Also auch x12 in 14 Jahren.

Ja, die guten alten Zeiten ... (zwinker)

Ich kann noch ein Beispiel aus Xi'an beisteuern.
Im Grunde ist die Lage, Ausstattung und der Zustand einer Mietwohnung für hiesige Chinesen eher sekundär.
Was zählt ist Nähe zum Arbeitsplatz, Nähe zur Schule für die Kinder, Nähe zu einem Krankenhaus, Nähe zu den Schwiegereltern ....
Die Bandbreite (Miete) in Xi'an für eine "3 Zimmer Wohnung", also 120-150 qm chinesische Wohnfläche (18-21% für "Gemeinflächen" abzuziehen) liegt zwischen 2500 - 3500 RMB. Für letztere zahlen ein paar ausländische Idioten auch 10000 RMB.

Ich habe gerade eine Wohnung in der aktuellen Spitzenlage gekauft. 208 qm.
Ich denke, es wäre sehr schwer eine solche Wohnung für mehr als 5000 RMB zu vermieten.

Man darf nicht vergessen, WER denn anmietet in China (abgesehen von BJ, SH, HK und SZ):
Meist junge Leute, die auf die eigene Wohnung sparen. Und die wollen kein Geld ausgeben.
Und die paar Leute, die sich eine "City Wohnung" anmieten, sind rar.
Bleiben die "Ausländer" .... und von denen gibt es auch nicht genug.

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Die Immobilen-Krise (ja ...) hat die Kauf- und Verkaufspreise dezimiert.
In den letzten 18 Monaten verloren neue Wohnungen in Xi'an 26-32% an Wert.
Die ist eine Entwicklung, die schon 2010 (teilweise 2008) begann.

Ich persönlich denke, die Talsohle ist nun erreicht, weil - bei weiterem Preisverfall - dann "in die Kosten hinein" verkauft würde, also unterhalb der Bau- und Vertriebskosten.

Die Wohnung, die ich gekauft habe, war - vor Baubeginn - mit 30000 RMB pro qm angeboten worden. Vor einem guten Jahr senkte man den Preis auf 21000. Und vor drei Monaten war die Wohnung für 15000 RMB im Angebot. Gekauft habe ich - nach 4 Verhandlungswochen - für 13400 RMB / qm.

Und das in einer Lage mit unverbaubarem Blick auf einen 2 km langen See (Süd), dem Gelände um die große Pagode (ebenfalls unverbaubarer Blick, da riesiges Parkgelände mit Eintrittsgebühr) im Norden und einer 35 qm Dachterrasse.

Wie immer ist dies der Preis für den Rohbau ohne Steuern und Abgaben.

Für den Innenausbau muss man weitere 800.000 RMB rechnen, dann noch 82.000 Steuern und etwa 30.000 RMB als Instandhaltungspauschale.

Kaufpreis 2.740.000 + 800.000 + 30.000 = 3.570.000 RMB, vermutlich erzielbare Jahresmiete: 60.000 = 59,5 Jahresmieten.

Allerdings werde ich diese Wohnung selbst nutzen, diese Betrachtung spielt also nur eine untergeordnete Rolle.

Ich denke, für Immo-Spekulationen in China ist es Jahre zu spät.

Letztendlich sind es bei mir 22.000 RMB/qm, fast 3.500 US$/qm.
Und für diesen Preis kann man in Deutschland, in den USA oder sonstwo ebenfalls gute Immobilien erwerben.

In dem Zusammenhang finde ich eine andere Zahl interessant:

Ein Gutverdiener (Chinese) in Xi'an (sagen wir 32 Jahre alt) bringt 10.000 RMB mtl nach Hause.
Und sagen wir weiter, diesem Mann gelingt es, sich und seine Frau samt Kind und Elternunterstützung mit nur 4000 RMB durchzubringen (quasi unmöglich).

Unterstellen wir fernen, dass er meine Wohnung finanziert und nur 4% Zinsen zahlt.

Dann dauert es mehr als 100 Jahre, ehe die Wohnung bezahlt ist.

TomXian hat geschrieben:
In dem Zusammenhang finde ich eine andere Zahl interessant:

Ein Gutverdiener (Chinese) in Xi'an (sagen wir 32 Jahre alt) bringt 10.000 RMB mtl nach Hause.
Und sagen wir weiter, diesem Mann gelingt es, sich und seine Frau samt Kind und Elternunterstützung mit nur 4000 RMB durchzubringen (quasi unmöglich).

Unterstellen wir fernen, dass er meine Wohnung finanziert und nur 4% Zinsen zahlt.

Dann dauert es mehr als 100 Jahre, ehe die Wohnung bezahlt ist.

Also nackter Wahnsinn und mit nicht zu begründen als Wahnsinn.
Ok 30% Wertverlust in 18 Monaten spricht auch eine deutliche Sprache.
Dann muss man bedenken, dass die Buden höchstens 25-30 Jahre halten werden.
Irgendwie spekuliert man scheinbar darauf, dass die Enkel in 60 Jahren bei dem dann 2. neu zu bauendend Haus ein neues Anrecht haben?

sweetpanda hat geschrieben:
Also nackter Wahnsinn und mit nicht zu begründen als Wahnsinn.
Ok 30% Wertverlust in 18 Monaten spricht auch eine deutliche Sprache.
Dann muss man bedenken, dass die Buden höchstens 25-30 Jahre halten werden.
Irgendwie spekuliert man scheinbar darauf, dass die Enkel in 60 Jahren bei dem dann 2. neu zu bauendend Haus ein neues Anrecht haben?

Ich denke, der Hase liegt in einem anderen Pfeffer.

a) China hat bis heute kein Steuersystem, dass per Umlage die Städte und Kommunen mit Geld versorgt.
b) Bis 2010 war es für ausländische Investoren und Investmentbanken relativ einfach, Immobilien in China zu erwerben.

Chinesische Städte können sich seit 10 Jahren nur noch über die (geringe) Einkommenssteuer finanzieren. Das reichte nie. Deshalb führte die Entscheidung, den Grund und Boden den Städten selbst zuzuschlagen, zur massiven Erschließung von Bauland und zum bekannten Bau-Boom.

Im Jahre 2009 wurden von 10 verkauften Eigentumswohnungen in Beijing, fast 7 von ausländischen Investoren erworben.

Im Jahre 2010 änderte China die Gesetzeslage. Für ausländische Investoren wurde es sehr erschwert, Immobilien zu erwerben, ausländische Einzelpersonen wurden quasi ausgeschlossen.

Seit dem (genauer seit 2008, wo erste Maßnahmen ergriffen wurden), stagnierten die Preise und seit 2012 fallen sie deutlich.

Als 2013 die ersten Wirtschaftssegmente ins Stocken kamen, beschleunigte sich der Wertverfall.

In 2014 räumten erste Stellen in China ein, dass mehr Angebot an Wohnungen bestünde, als Nachfrage.

Seit 2015 herrschen in zahlenreichen Städten Baugenehmigungsverbote. In Xi'an werden Neubauprojekte bis 2020 nicht mehr bewilligt. Gleichzeitig zeichnet sich eine Rezession ab.
In Xi'an haben sich die Umsätze in der Gastronomie in den letzten beiden Jahren halbiert.

Insoweit handelt es sich im Grunde nur um eine Preisbereinigung, nachdem (ausländische) Investoren und gierige Stadtverwaltungen den Markt überhitzt hatten.

Die Entscheidung der Regierung aus 2010, möglichst keine ausländischen Investoren mehr zuzulassen, war aus meiner Sicht richtig.

Nur so konnte verhindert werden, dass ein Grundbedürfnis des Menschen (Dach über dem Kopf) nicht zum absoluten Luxusgut wird, wie in Deutschland, dem Land mit der geringsten Eigenheimquote aller Industrieländer.

Dennoch .... die Preisgrenze nach unten scheint erreicht. Nachdem der Markt fast 2 Jahre nur noch eine Richtung kannte, ziehen die Preise in vielen Gegenden wieder an.

Die heutigen Baustandards im gehobenen Preissegment sind auch nicht mehr auf 20-30 Jahre ausgelegt.

Meine "Hütte" beispielsweise wurde überwiegend gemauert (und nicht aus Beton gegossen), die überwiegend raumhohen Fenster und Türen haben solide Holzrahmen und sind 3-fach verglast (und nicht, wie früher, einfache Schiebefenster im Metallrahmen), es existiert ein eigener Instandhaltungsfond der Community (und nicht der staatliche, der über Milliarden verfügt, aber kaum Gelder für Renovierungen zur Verfügung stellt), kein Flachdach, sondern um ein Giebeldach (bzw. Walmdach) mit Dachziegeln und gedämmtem Dachboden, Wasser- Strom- und Gasleitungen wurden nicht einfach in den Beton geworfen oder "auf Putz" verlegt, sondern in verzinkten Schächten, usw.

Wir werden sehen, wie es weitergeht.

TomXian hat geschrieben:Nur so konnte verhindert werden, dass ein Grundbedürfnis des Menschen (Dach über dem Kopf) nicht zum absoluten Luxusgut wird, wie in Deutschland, dem Land mit der geringsten Eigenheimquote aller Industrieländer.

Hast du dafür zahlen? Das Netz sagt mir, dass die Schweiz noch unter Deutschland liegt. Zumal sich nur zahlen finden lassen die für Europa gelten, Industrieländer gibt es ja auch noch außerhalb von Europa.

blur hat geschrieben:

TomXian hat geschrieben:Nur so konnte verhindert werden, dass ein Grundbedürfnis des Menschen (Dach über dem Kopf) nicht zum absoluten Luxusgut wird, wie in Deutschland, dem Land mit der geringsten Eigenheimquote aller Industrieländer.

Hast du dafür zahlen? Das Netz sagt mir, dass die Schweiz noch unter Deutschland liegt. Zumal sich nur zahlen finden lassen die für Europa gelten, Industrieländer gibt es ja auch noch außerhalb von Europa.

Zum Beispiel hier:

https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_c ... rship_rate

Da liegt Deutschland auf Platz 44 von 46.

Ähnlich sieht es ja auch bei Einkommen, verfügbarer Kaufkraft, beschäftigte Mitarbeiter mit einem Lebensalter > 50, usw. aus.

In anderen Bereichen ist Deutschland natürlich die unangefochtene Nummer 1.

Etwa hier:

- 846.000 Leistungsbezieher ALG I
- 4.382.451 Leistungsbezieher ALG II
- 1.401.000 Aufstocker/Kombilohn
- 370.200 Sozialhilfeempfänger

Die genaue Zahl der 1-Euro-Jobber finde ich gerade nicht, auch nicht die Anzahl der "ausgespurten" Arbeitslosen (weil zu alt, zu krank), etc.

In Summe dürften es etwa 8 Millionen Menschen sein, also grob 20% der Menschen im Erwerbsalter, die staatliche Transferleistungen beziehen.

Man könnte auch - wenngleich etwas "unscharf" - sagen, Deutschland hat 20% Arbeitslosigkeit.

Klar die Nummer 1 ist Deutschland etwa beim höchsten Renteneintrittsalter der Welt oder bei der absolut höchsten Staatsverschuldung in der Eurozone.

Deutschland ist schon geil ... wenn man nicht gerade dort leben muss.

Gut, dass du damit selbst bestätigt hast das deine vorherige Aussage falsch war. Die Schweiz hat noch eine geringe Quote, warum wohl. Hongkong und Südkorea haben eine ähnliche Quote wie Deutschland. Wie kann es bloß dazu kommen...
In Deutschland gibt es sowas wie Mietrecht, in China gibt es das ja höchstens auf dem Papier. Daher ist man in China eher gezwungen zu kaufen als zu mieten. Und schau mal nach der Überschuldung durch den Wohnungskauf in China und in Deutschland....

blur hat geschrieben:Gut, dass du damit selbst bestätigt hast das deine vorherige Aussage falsch war. Die Schweiz hat noch eine geringe Quote, warum wohl. Hongkong und Südkorea haben eine ähnliche Quote wie Deutschland. Wie kann es bloß dazu kommen...
In Deutschland gibt es sowas wie Mietrecht, in China gibt es das ja höchstens auf dem Papier. Daher ist man in China eher gezwungen zu kaufen als zu mieten. Und schau mal nach der Überschuldung durch den Wohnungskauf in China und in Deutschland....

Ich hatte geschrieben "... aller Industrienationen".
Ich würde die Schweiz mit ihren knapp 8 Millionen Einwohnern nicht unbedingt als Industrienation einstufen, Hong Kong sowieso nicht.
Hong Kong ist aus vielen Gesichtspunkten hier auch eine Ausnahme, weil viele Arbeitnehmer dort zwar arbeiten, aber in Shenzhen (China) wohnen. Unabhängig davon verfügt Hong Kong über keinerlei Industrie (mehr).

Aber sei's d'rum ... wenn es Dich glücklich macht, dann ist Deutschland eben nur "Vorletzter" dieses kleinen Vergleichs.

Und Mietrecht?
In China sind Mietverträge auf standardisierten Vertragsformularen zu schließen, enthalten alle wichtigen Bedingungen und sind genau einklagbar wie in Deutschland.
Nur die Anzahl der Mietnomaden dürfte in China gleich Null sein.

TomXian hat geschrieben:
Deutschland ist schon geil ... wenn man nicht gerade dort leben muss.

Deutschland ist das beliebteste und karitativste Land der gesamten Menschheitsgeschichte, dass kann dir der Bundesgrenzschutz in Bayern bestätigen.
Also höre auf so einen Blödsinn zu verzapfen.