Chinaseite.de Forum

Hallo,
was sollte man beim Wohnungskauf in China beachten? Habt Ihr da Erfahrungen? Gibt es evtl. irgendwelche "Fußangeln" (Steuern, Gepflogenheiten (ungeschriebenes Recht), Vertragsklauseln usw.)?
Viele Grüße
Mathias

Naja, riesige Steuern, falls du sie innert weniger als 5 Jahren weiterverkaufst
Ansonsten... China ist riesig, wo soll die Wohnung dann genau sein, was erwartet ihr, wieviel liegt finanziell drin?

1. Erwarte nicht unbeding deutsche Qualitaet.
2. Kontrolliere Dichtheit der Fenster und Tueren.
3. Schau dir die Haeuser/Wohnungen auch mal nach starkem Regen an - stichwort feuchte Stellen.
4. Tapeten sind sehr teuer.
5. Meistens sind die Wohnungen/Haeuser noch innen quasi Rohbau - Innenausbau ist in China aber deutlich preiswerter als in Deutschland.
6. Als Auslaender musst du eine bestimmte Zeit in China leben und arbeiten, bevor du ein Hais kaufen kannst.
7. Du pachtest das Grundstueck nur fuer 70 Jahre - komplett kaufen ist nicht moeglich.
8. Innenausbaufirmen gibt es in unterschiedlicher Gueteklasse - nicht am falschen Ende sparen.
9. Je nach Gebiet variieren die Preise stark - Shanghai ist z.B. sauteuer
10. ...

Gibt bestimmt noch viel mehr

Ausserdem zu beachten, dass sich eine grosse Immobilienblase aufgeblaeht hat. Die Chance eines Crashs ist z.Zt. recht hoch auch wenn die Regierung einiges dagegen tut auszuschliessen ist es nicht. Kommt natuerlich auf die Stadt an in der du kaufst, wenn Preise ab 2000 Euro pro qm aufgerufen werden wirklich genau ueberlegen und das Wertverlustrisiko mit einkalkulieren.

Lustig, gerade kam noch die passende Meldung dazu : http://www.focus.de/finanzen/boerse/tid ... 93282.html" target="_blank

auch wenn ich es etwas als Panikmache sehe, China hat im Gegensatz zu Europa und den USA seine Hausaufgaben weit besser gemacht - naja die Presse muss ja auch von etwas leben...
Und das China zur Anlegerenttaeuschung geworden ist zeigt um so mehr wie wenig die Bankenspekulationen in China greifen, gut so denn das Ergebnis haben ja wohl alle mitbekommen.

Ich war bis vor wenigen Tagen noch in China und habe dort dieses Thema mit einigen Bauherren, Unternehmern und Wirtschaftsjournalisten diskuiert. Gerade bei der Thematik Immobilien gehen die Meinungen auseinander. In der Bevölkerung und unter Investoren gibt es sehr viele die lustig weiter Wohungen kaufen aber die Ökonomen oder auch Journalisten sehen den Kauf einer Immobilie immer skeptischer. Der Markt hat sich in den letzten Jahren extrem gesteigert und ich würde im Moment die Preise gemessen an der Qualität für überhöht halten.

Nach jedem Abschwung gibt es einen Aufschwung und nach jeder Blase kommt auch immer ein Abschwung...

1) noch als weiterer, allerdings relativ offensichtlicher Fallstrick: qm-Angaben für Wohnungen sind in China in der Regel "building area"-Angaben, d.h. gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Treppenhaus, Keller- und Dachräume etc. werden den Wohnungen anteilig zugerechnet, eine nach deutschen Berechnungsmethoden 30qm Einzimmerwohnung zählt in China da gerne offiziell 50-60qm...

2) dass der Immobilienmarkt in China ziemlich überhitzt ist, dürfte kein Geheimnis sein, ob es jedoch zu einem harten Zusammenbruch kommen wird, halte ich für fraglich:
zum einen sind da chinesische Traditionen, zB. die, dass bei einer Hochzeit auch eine Eigentumswohnung gekauft werden soll (wir haben das hier im Forum ja erst kürzlich diskutiert). Solche Traditionen ändern sich im Gegensatz zu Marktbedingungen nicht von einem Tag auf den anderen... So wird quasi eine gewisse Nachfrage beständig erzwungen...
weiter dürfte gerade die mangelhafte Bauqualität einen Totalzusammenbruch des Immobilienmarktes verhindern: wenn Wohnungen bereits nach 10-20 Jahren total runtergekommen und quasi unbewohnbar sind, sorgt dies automatisch für eine beständige Nachfrage nach neuem Wohnraum...
in China wird eben nicht fürs Leben gebaut, die Nutzungszeit einer Wohnung übersteigt die beispielsweise eines Kfz nur unwesentlich (nicht so wie in D früher, wo Häuser auf Ewigkeit gebaut wurden: das Haus meiner Grosseltern hat im Zweiten Weltkrieg zwei Fliegerbomben abbekommen, ist zwar ausgebrannt, das Treppenhaus war hin, die Statik war aber so solide, dass nicht einmal Repair notwendig war...)

Aremonus hat geschrieben:... China ist riesig, wo soll die Wohnung dann genau sein, was erwartet ihr, wieviel liegt finanziell drin? ...

Wir wollen eine Wohnung in Shenyang kaufen, ich denke so an 40...50T€. Daß, wie otternase schrieb, in China nicht für die Ewigkeit gebaut wird, finde ich schon okay wir werden die Wohnung sicher nicht länger als 70 Jahre nutzen Zudem ist es auch nicht primär als Geldanlage gedacht.

Mathias hat geschrieben:

Aremonus hat geschrieben: Daß, wie otternase schrieb, in China nicht für die Ewigkeit gebaut wird, finde ich schon okay wir werden die Wohnung sicher nicht länger als 70 Jahre nutzen Zudem ist es auch nicht primär als Geldanlage gedacht.

Nuuuun, das bedeutet aber auch folgendes:
- Schimmel an den Waenden,
- feuchte Waende
- evtl. Risse in den Waenden
- undichte Fenster etc.
Es sei denn, die Wohnung ist gerade neu gebaut, dann hast du noch 1 - 2 Jahre Zeit bis o.g. auftritt
Dann musst du aber noch den gesamten Innenausbau kalkulieren.

Stellt sich die Frage, wie lange du in Shenyang bist und zu welchen Konditionen du dorthin gehst. Wenn die Firma die Miete zahlt solltest du dir den mit Wohnungskauf verbundenen Stress nicht goennen - vor Allem bei der normalen Entsendungszeit von 3 Jahren.

Wenn du laenger bleiben willst, wirst du vielleicht etwas mehr kalkulieren muessen.

belrain hat geschrieben: Nuuuun, das bedeutet aber auch folgendes:
- Schimmel an den Waenden,
- feuchte Waende
- evtl. Risse in den Waenden
- undichte Fenster etc.
Es sei denn, die Wohnung ist gerade neu gebaut, dann hast du noch 1 - 2 Jahre Zeit bis o.g. auftritt
Dann musst du aber noch den gesamten Innenausbau kalkulieren.

Kann Ich bestätigen, die Cousine meiner Freundin wohnt seit 5 Jahren in Ihrem Apartment.
Bislang waren die Wände immer trocken, letztens gab es hier in Shenzhen einen sehr starken Wetter Umschwung.
Sie sagte im QQ es fühle sich so an, als wäre In Ihrer Wohnung alles nass. Habe Ich mir auch nichts weiter bei gedacht, letzte Woche habe Ich Sie besucht und das ganze Wohnzimmer ist mir Schimmel durchzogen. Alle Wände von oben bis unten.

Aber für Sie ist das kein Problem....., als Ich sie darauf hingewiesen hatte das es sich dabei um Schimmel handelt und es besser sei auszuziehen oder den Vermieter zu kontaktieren, glaubte Sie mir das nicht. Sie meinte das wären Einfach nur Verfärbungen vom Wasser....

Habe Ihr das lange versucht zu erklären, keine Chance.
Wir sind dann so verblieben das Sie sich an meinen Rat erinnert wird, wenn sie Probleme mit Ihren Bronchen kriegt, unerklärlicher weise rumkränkelt, eventuell sogar Asthma bekommt.

andy hat geschrieben:Kann Ich bestätigen, die Cousine meiner Freundin wohnt seit 5 Jahren in Ihrem Apartment.
Bislang waren die Wände immer trocken, letztens gab es hier in Shenzhen einen sehr starken Wetter Umschwung.
Sie sagte im QQ es fühle sich so an, als wäre In Ihrer Wohnung alles nass. Habe Ich mir auch nichts weiter bei gedacht, letzte Woche habe Ich Sie besucht und das ganze Wohnzimmer ist mir Schimmel durchzogen. Alle Wände von oben bis unten.

Das hat leider hoechstwahrscheinlich nichts mit der Bausubstanz oder einem Baumangel zu tun, letzten Monat war das Wetter diesbezueglich extrem, es war ideales Schimmelwetter - d.h. ueberall wo etwas organisches Material vorhanden war hat es geschimmelt, evtl. hat Deine Freundin oder der Vormieter oder die Putzfrau die Waende nur mit warmen Wasser ohne irgendwelche Putzmittel "abgewischt" am besten noch mit dem Lappen mit dem sie vorher die Kueche sauber gemacht hat.
Das ist leider nicht so unueblich denn meist haben diese Putzfrauen keine Ahnung wie man richtig putzt - mit Wasser wischen und optisch sauber reicht oft aus. Man kann ihnen auch kein Vorwurf machen woher sollen Sie auch wissen wie es geht, meine Frau muss jede neue Putzfrau regelrecht anlernen.
Um nochmal zu dem Wetter zurueck zu kommen - wir mussten auch einige Moebel wegschmeissen und es hat sich trotz wirklich guter Putzfrau an einigen Stellen Schimmel gebildet. So extrem feucht und warm wie dieses Jahr war es selten.

Insgesamt ist das Bausubstanzniveau in China natuerlich deutlich schlechter als in D und gerade deshalb wuerde ich als unerfahrener Mensch auch nie eine Wohnung in China kaufen die das gleiche Preisniveau wie in D hat.
Ich komme aus der Baubrange und sehe recht deutlich die Maengel die hier auftreten aber man darf es auch nicht mit D vergleichen in einer subtropischen Gegend sind undichte Fenster zwar im Winter auch nicht schoen aber es ist der allgemeine Standard - in den USA auf Hawaii z.B. sieht es was den normalen Baustandart betrifft fast genau so aus wie in Suedchina, es ist einfach regional bedingt. Was Risse in den Waenden betrifft ist es leider gerade beim Neubau eine nicht zu vermeidende Angelegenheit, auch in D ist das normal und ggf. muss dann vom Bautraeger nachgebessert werden, es ist leider wie ueblich in D meist die reine Panik - durch "Aufklaerungssendungen" im TV sind die Menschen dermassen in Panik wenn mal iregedwo ein kleiner Setzungsriss entsteht dass das normale Denkvermoegen aufhoert.
Auch Beton, Mauerwerk und der Untergrund "arbeiten", bei Holz ist das fast jedem klar und Risse in alten Vollholzmoebeln werden als Patina angesehen aber beim Bau ist meist gleich die Panik da, dass alles zusammenstuerzt...


Gruss

Hallo Mathias,

es gibt einige deutsche Architekten in China mit denen man sich in Verbindung setzen kann, ich habe leider nur Kontakte zu Architekten in Shenzhen. Aus meine Sicht ist der Zeitpunkt nicht grade der optimalste obwohl ich den Markt in Shenyang nicht kenne. Das Preisniveau ist in viele Fällen über den Niveau in Deutschland wenn betrachtet was dafür geboten wird. Immobilen sind zumeist überbewertet und es wird in naher Zukunft zu einer Bereinigung kommen.
Ich nehme an dass in den meisten Fällen eine Wohnung mit einen durschnittlich guten Bausubstanz 30-40 Jahre bewohnbar ist, dies konnte mir auch ein Architekten vor Ort bestätigen. Für Chinesen verlängert sich die Bewohnbarkeit um ein einige Jahre da Chinesen einen anderen Lebensstandart gewohnt sind, obwohl dabei zu beachten ist das in 30-40 Jahren auch in China noch starke Veränderungen in den Bereich zu erwarten sind.

Das hat leider hoechstwahrscheinlich nichts mit der Bausubstanz oder einem Baumangel zu tun, letzten Monat war das Wetter diesbezueglich extrem, es war ideales Schimmelwetter - d.h. ueberall wo etwas organisches Material vorhanden war hat es geschimmelt

Wenn die Wände nass und feucht sind, schließe Ich draus das eine schlechte bis garkeine Isolierung vorhanden ist. Ich sehe das als Baumangel, wenn Aufgrund fehlender oder schlechter Isolierung Schimmelbildung möglich ist.

Da du aus der Baubranche kommst, erzähle ich dir mit sicherheit nichts neues, aber trotzdem:

Schimmel entsteht schon wenn Material einige Tage durch Tau- bzw. Schwitzwasser durchnässt wird, für die Schimmelilbildung auf der Oberfläche reichen schon die Sporen aus der Luft aus. Da muss Niemand mit alten Küchenlappen die Wände gesäubert haben.

Der Primärauslöser ist also die Isolierung, wären die Wände nicht nass, wäre da auch kein Schimmel.

In Südchina hat es in den letzten Wochen einen Mix hoher Luftfeuchtigkeit und warmen Wetter zu kalten trocken Nächten gegeben. In den meisten Gebäuden stand das Wasser in den Fluren. Bei einem Mix aus den Gegebenheiten kommt es in den meisten Fällen zur Schimmelbildung. Es besteht dabei nur die Möglichkeit über die Klimaanlage die Feuchtigkeit einzudämmen wobei das hier in Südchina auch nur in einem gewissen Maß hilf, da Türen und Fenster nicht dicht sind.

vwp hat geschrieben:... Aus meine Sicht ist der Zeitpunkt nicht grade der optimalste obwohl ich den Markt in Shenyang nicht kenne. Das Preisniveau ist in viele Fällen über den Niveau in Deutschland wenn betrachtet was dafür geboten wird. Immobilen sind zumeist überbewertet und es wird in naher Zukunft zu einer Bereinigung kommen ...

Hallo vwp,
ich verfolge auch die, momentan etwas überhitzten, Immobilienpreise in China. In Shenyang ist es noch nicht ganz so dramatisch, für akzepable Qualität zahlt man so um 500..800USD/m², je nach Lage. Und für den Quadratmeterpreis verlange ich keine "deutsche Qualität". Vielleicht platzt ja die Immobilienblase auch noch bevor ich zuschlage . In letzter Zeit sehe ich zudem eine Tendenz, daß mehr Mietwohnungen nachgefragt werden, der Druck auf Wohnungseigentum hat (wie gesagt, ich kenne nur die Situation in Shenyang) etwas nachgelassen, da viele Chinesen die angezogene Inflation im Portemonaie spüren.

vwp hat geschrieben:... es gibt einige deutsche Architekten in China mit denen man sich in Verbindung setzen kann, ich habe leider nur Kontakte zu Architekten in Shenzhen ...

Guter Hinweis, ist eigentlich jedem zu empfehlen, der einen Immobilienkauf in Betracht zieht, nicht nur in China. Das Honorar für einen Fachmann macht sich fast immer bezahlt.
Gruß
Mathias